Si vous avez vendu une maison dernièrement, vous avez sûrement été intrigué lorsque le notaire instrumentant vous a avisé que votre chèque ne vous serait remis que quelques jours plus tard. En effet, les notaires retiennent le produit de la vente dans leur compte en fidéicommis et ne déboursent ces sommes qu’après avoir vérifié l’absence d’entrée adverse à l’index aux immeubles entre la date de leur examen des titres et la publication de l’acte.

Cette pratique n’a pas pour fondement un simple caprice notarial, mais bien la protection de l’acquéreur.

Cela me rappelle l’histoire de Joe Bleau qui achète une maison de monsieur Beautricheur devant Me Verreux. Le soir de la transaction, monsieur Beautricheur prétextant qu’il part le lendemain pour le Costa Rica, exige son chèque du notaire. Le notaire rouspète un peu, mais finit par payer monsieur Beautricheur. Cela apparaît tout à fait naturel à Joe Bleau, car comme le notaire lui a expliqué, monsieur Beautricheur n’est plus propriétaire dès la signature.

Ce que Joe Bleau et Me Verreux ignorent, c’est que monsieur Beautricheur n’avait pas fait de déclarations de revenues depuis 1964 et n’a jamais donné un sou à l’État. Le lendemain de la transaction, le ministre du Revenu publie une hypothèque légale sur l’immeuble pour garantir le paiement des dettes fiscales de monsieur Beautricheur.

Dès que Joe Bleau apprend l’existence d’un tel lien sur sa maison, il appelle Me Verreux. Joe Bleau est persuadé de l’illégalité de l’hypothèque légale. Me Verreux lui apprend alors que bien qu’il était propriétaire au moment où le fisc a publié sa sûreté, son titre de propriété n’était pas encore publié. En conséquence, en vertu du principe voulant qu’un acte transférant la propriété d’un immeuble doive être publié pour être opposable aux tiers, le titre de Joe Bleau n’est pas opposable au ministre du Revenu et l’hypothèque de ce dernier est valide. Me Verreux lui annonce qu’il devra payer la charge et se retourner contre monsieur Beautricheur, son vendeur.

Depuis, les seules nouvelles que Joe Bleau a eues de monsieur Beautricheur sont la carte postale du Costa Rica avec les mots : bon pelletage cet hiver.

Comme il s’écoule toujours un certain temps entre le moment de l’examen des titres et la publication de l’acte de vente, il y a possibilité d’inscriptions adverses à l’index aux immeubles (publication d’une saisie, d’une hypothèque légale et même, vente à une autre personne, etc.) qui peuvent entacher, sinon anéantir les titres de l’acquéreur.

Le fait pour le notaire de retenir le produit de la vente dans son compte en fidéicommis n’empêchera pas la possibilité d’inscriptions adverses à l’index aux immeubles. Cependant, s’il y avait de telles inscriptions, le notaire serait mieux armé pour corriger la situation.