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Deux personnes font une offre d’achat sur une maison dans les Laurentides avec façade sur un lac et permettant apparemment la baignade. Subséquemment, lors de l’inspection, les vendeurs leur confirment, en réponse à des questions, que le lac est accessible et qu’on peut s’y baigner à partir de la grève. La vente est conclue.

Après la prise de possession, les acheteurs constatent que le fond du lac est mou et vaseux et qu’on s’y enfonce dans la vase jusqu’aux genoux. De plus, le lac est envahi à compter de juin par des lys d’eau, ce qui n’était pas le cas lors de leur visite en mai. Le propriétaire admet ne pas leur avoir mentionné, lors de leur rencontre, que le fond du lac est vaseux, précisant que cela est visible de la grève. Il reconnaît aussi l’existence de lys d’eau, ajoutant que ceux-ci n’occupent qu’environ 20 % de la surface du lac. Affirmant qu’ils n’auraient pas acheté cette propriété s’ils avaient connu ces faits, les acheteurs réclament une diminution du prix et le débat s’engage sur la base des règles de la garantie contre les vices cachés.

Y a-t-il un vice caché? Le tribunal souligne que le lac en cause n’a pas été créé artificiellement. Le juge déclare que la condition du fond, dans son état naturel, ne peut être qualifiée de défectueuse parce qu’il n’existe aucune norme établissant que le fond d’un lac doit être ferme ou sablonneux ou les deux à la fois. Cela vaut aussi pour la présence des lys d’eau. Cela ne suffit toutefois pas pour régler le litige parce que les acheteurs invoquent aussi le non-respect du devoir de divulgation du vendeur du fait de ne pas leur avoir dit que le lac est vaseux et porteur de lys d’eau. À cela le tribunal répond que les acheteurs n’ont jamais tenté au moment de l’achat de savoir de la part du propriétaire quel était l’état du fond du lac et ils n’ont fait eux-mêmes aucun geste pour le découvrir. Ils n’ont pas non plus indiqué au vendeur qu’ils désiraient que le fond du lac soit solide ou sablonneux et le vendeur n’a fourni aucune assurance à cet égard.

En somme, il n’y a pas non plus de défectuosité fonctionnelle, ni conventionnelle et leur demande de réduction du prix est rejetée.

Quoi qu’il en soit, cette affaire est porteuse de leçons. Un acheteur devrait poser directement au vendeur toutes les questions qu’il juge importantes. Il aurait aussi avantage à procéder lui-même aux vérifications susceptibles de répondre à ces même questions.

D’après Renz c. Lafontaine et Revue du Notariat

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